Долевое строительство: преимущества, риски, новые правила

Артём Васильев

Жилищная проблема в России остается актуальной – не каждый в состоянии приобрести готовое жилье, а для застройщика сложно найти деньги на оплату строительства. Решением проблем обеих сторон может быть долевое строительство, когда дольщики оплачивают жилье в процессе возведения дома, получая более низкую цену. Какие есть подводные камни у этой системы и что изменилось в последнее время – читайте в этой статье.

Содержание статьи

    1 Что такое долевое строительство?2 Преимущества и возможные риски долевого строительства3 Оформление договора долевого участия4 Как защищены права участника долевого строительства?5 Последние изменения в законодательстве6 Дальнейшие перспективы долевого строительства7 Пример договора долевого строительства

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.

Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).

Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.

Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.

В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:

    четко определены требования к застройщику;
    определены обязательные условия договора долевого участия;
    формализованы все права и обязанности сторон;
    введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
    определены положения государственного контроля долевого строительства.

После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).

(данные: Росреестр)

Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2017 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф. Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

Источник: bankstoday.net

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.